当前房地产市场形势与分析

2007年8月08日 11:52:33　

中国行业研究报告网讯

【关键字】房地产|市场|形势|分析

【报告来源】卓越理财

【报告内容】

　　当国家统计局公布今年第三季度的经济数据并把当前经济形势特征概括为“三落一稳”(即国内生产总值增速回落，工业生产增速回落，固定资产投资增速回落及货币信贷增速高位趋稳)时，目前市场对经济形势判断基本上是今年宏观经济调控初见成效，今年就不要出台什么宏观调控政策，未来只要如何保持其稳定就可以了。比如，这次央行上调存款准备金率到9%，很多评论都指出这次央行调高存款准备金率主要是针对商业银行过高的流动性，最主要视为了防止银行信贷增长过快与国内固定资产增长过快的反弹。但是，在笔者看来，问题不是这样简单，特别是当国内房地产市场没有得到很好的调整时，国内固定资产投资过快及银行信贷过快反弹是必然的事情。

　　这可能是最近国务院对国内房地产宏观调控表示不满意的问题所在。从当前房地产市场的情况来看，全国房价高位运行。如国家发改委和国家统计局提供的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。

　　对于全国房价依然高位运行，有职能部门的政府官员认为与调控政策的滞后性有关，但实际情况并非如此。“国六条”推出以来，不仅少数城市住房价格上涨比调控前还在增长，而且房地产市场秩序规范问题也十分令人质疑。如市场信息不公开透明，市场信息混乱等。

　　特别是在笔者看来，房地产作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效地调整，过高的房价不能够向下行，那么整个宏观经济过热随时都可能出现反弹。从国家统计的数据来看，尽管国内70个城市房价增长放慢为5.6%，但是，有几个城市的房价增长仍然处于两位数，如北京、深圳等地。

　　而且从国内房地产开发投资的情况来看，2006年1-8月房地产开发投资增长为24%，仍然高于比2005年的19.8%多4个多百分点。而且房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是一些特大城市，但是另一方面房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资发展为全国一片红。如今年1-8月东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别为20.6%、35.5%、31.2%，即东部的房地产投资增长又开始反弹，而中西部地区房地产开发投资增长速度则远远高于2005年。

　　还有，从房地产开发资金来源来看，今年1-8月份房地产开发资金增长达到28%以上，而且主要表现在国内银行货款增长为51%(2005年为21%)，利用外资增长36%(2005年为10%)，外商直接投资63%(2005年为18%)，而定金及预收款为负5%(2005年为5%)。

　　从这样一组数据来看，尽管从今年以来银行信贷一直处于不断收缩的过程，国内银行的信贷收缩并没有对房地产业产生多少影响，反之，房地产业对国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，从而使得国内房地产业在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上；还有，由于国内银行信贷不断收紧，为了规避国内银行信贷收紧缩的风险，国内房地产业融资渠道正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，从而使得今年国内房地产市场利用外资的比重成几倍的增长。大量的外国资金涌入国内房地产，不仅会弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且增强了人民币升值预期。同时，定金及预收款成为负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。

　　再就是，今年1-8月份国内房地产的开发面积增长27.5%(2005年为5.2%),商品房销售面积增长8.9%(2005年为15.3%),商品销售额增长18.2%(2005年为26.9%)。从这一组数据来说，一是今年以来尽管房地产宏观调整政策出台不少，但并没有遏制国内房地产过快增长速度，反之，这种增长还在加快。如今年以来房地产开发面积增长是2005年5倍以上。二是尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，仅及2005年一半。这说明房地产开发投资在加速增长，但商品房投资及个人住房消费开始出现理性。由于国内房价过高，使得国内民众的住房消费严重挤出。三是在商品房销售面积减少的情况下，商品房销售额则快速增长。这说明了国内房价增长速度过快，并仍然在高位运行。

　　也就是说，2006年国内房地产宏观调控，相关的政策出台不少，但是所取得的成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距。房地产开发投资快速增长、引入外资成几倍的增长、住房销售总额增长过快、住房销售面积增长下降，在这种情况下，房价的增长也就自然了。而且在这样的一个房地产市场下，无论是保持国内经济持续增长还是改善国内居民的住房消费水平都处于不利的状态。看来，这可能是国务院对国内房地产市场宏观调控不满意之所在。

　　从以上分析可以看到，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，就必须带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入国内的房地产市场，即使国内采取货币紧缩的政策，但对国内房地产市场的影响也不会太大。对此，国务院应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策重新检讨，一是外资进入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要做全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据检讨结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要方面。比如，上个月美国利率上升到一定程度，美国全国房价就下降近10%，利率对房地产市场的重要性就是如此。

　　总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果房地产投资过热不能够得到有效地调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济形势出现反弹。对此，国务院必须密切地关注。