08年楼市宏观政策动向预测:房价涨幅绝未见顶

2008年1月23日 17:27:51　

中国行业研究报告网讯

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【报告来源】大众理财顾问

【报告内容】

2007年，中国房地产市场几经动荡，个别城市如深圳的平均房价，先是在前半年上涨了约1倍，下半年又在宏观调控下急剧走低，经历了一个完整的抛物线。如何看待中国房地产市场的发展趋势？政策层面又会有怎样的动向？这是很多人关心的问题。

保障性住房出水面

分析2007年的宏观调控政策，可以发现其思路越来越清晰，这也是决策部门在借鉴此前经验、教训的基础上，对房地产市场有了更深的认识。

比较典型的例子，比如各级政府加大了建设经济适用房、廉租房等保障性住房的力度，这是对的。此前，不少宏观调控都是在商品房上做文章，结果发现起不了太大作用。原因在于，大多数城镇居民的经济收入有限，即使政府强行把商品房的价格打下来一点，他们也很难有能力购买。何况，开发商和中介往往转移政策成本，变着法把房价推高，政府靠宏观调控打压房价的努力收效甚微。在这种情况下，各级政府总结教训，把精力集中在建设保障性住房上，是非常明智的做法。

另外，与以往“国八条”、“国六条”等宏观调控政策不同，2007年的政策更加具体，更有可操作性，这是一个很大的进步。比如，2007年9月27日发布的关于提高第2套住房首付比例的新政，以及此后一系列解释、说明，在抑制房产投机需求方面，效果非常明显。根据相关部门的统计，广州、深圳等地的平均房价已经开始回调，虽然幅度还不太大，但是宏观调控政策的威力已经初步显现。

据此，2008年的宏观政策会有哪些动向呢？

各级政府会进一步落实保障性住房建设的政策，多造经济适用房、廉租房，让城镇低收入阶层有房住，符合中央建设和谐社会的要求。

税收方面可能会有重大变化。比如大家讨论已久的物业税，它有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用。目前，全国已有几个省市开始物业税“空转”运行。预计可能在2008年试点，而且最先从商业地产开始征收，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。据说，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

最后是货币政策方面。央行可能会继续加息，以减少投机性购房需求，但是考虑到该政策会对自住性购房人带来较大负担，国家或者会适当重视这个问题，在政策方面做出变通。

外部影响不应放大

2008年是个非常特殊的年份，很多人担心，一些特殊事件将会对房地产带来较大影响。事实果真如此吗？

先说奥运会。有人说奥运会将是北京房价的拐点，会后的房价可能大幅下跌——这种说法有道理吗？奥运会只是带动北京房价上涨的一个小因素，而非决定因素。北京作为首都和北方第一大城市，自有其特殊地位，旺盛的、庞大的购房需求才是推动北京房价上涨的根本原因。所以，奥运会后的北京房价，不可能像有些人想像的那样往下猛掉。

其次是股市。从中国经济发展状况来看，股市可能会保持平稳上升的态势，人们会在观望一段时间之后，继续拥有投资热情。从以往经历看，股市涨跌并非与楼市完全同步关联，房地产市场有自己的特点，股市对它的影响不会太大。

再次是人民币升值与热钱流动。以往这些因素可能确实会令很多人担心，不过现在无需多虑了。虽然人民币升值后热钱不断流入中国，但有关部门已在政策层面对外资购房做出了限制，而从紧宏观调控又不断打击投机性购房，炒房者面临较大的政策性风险，他们退出房地产市场的可能性远远大于进入的可能性。

还有人问：政府大批量推出保障性住房，会否导致商品房价格下跌？事情不会像人们想得那样简单。虽然政府推出了不少保障性住房，但是由于限制条件较严，有资格购买的人还是少数，大部分人要被推到商品房市场上来。需求决定价格，保障性住房的推出会对商品房的价格有影响，但冲击不会很大。

买房时机如何确定

那么，现在买房合适吗？要回答这个问题，不妨先来分析一下房价走势。

从目前的统计数据看，北京、广州的平均房价已经超过1万元/平方米，上海、深圳更是高达1.5万元/平方米，2007年几个大城市的房价涨幅都在两位数以上。这是否意味着房价已经到顶了，要走下坡路了？答案是否定的。

以上海为例，2007年第4季度的统计表明，平均房价与前3季度相比有所下降，造成了某些人的错误预期。真实情况怎样呢？中心城区由于供应量少、土地稀缺，房价一直居高不下，而且还有一定幅度的上涨；昆山、奉贤、崇明等郊区县供应量、成交量较大，但价格相对较低，对上海平均房价有一个拉平效应。所以，2008年的上海房价会比较平稳，不可能暴涨，也不会大跌。

对于买房投资的人来说，现在入市可能不再是一个很好的选择，由于要面临较大的政策风险，建议关注其他金融理财产品，寻找更好的保值增值工具。

对于买房自住的人来说，要根据自己的实际情况决定，既不要对后市抱有太大的期望而长期持币待购，也不必太过恐慌而急于买房。另外，还需要考虑买房的位置，然后决定买房时机。如果你选择在城市中心地带买房，年末春初是个不错的时间——由于银行刚好用完了贷款指标，而新的款项还没有批下来，贷款购房者数量减少，此时开发商若急于出手套现，就会在价格上给予优惠。如果你选择在郊区买房，不妨再等上一等，因为其供应量较大，房价不可能快速上涨，切不可轻信开发商和中介的纸面宣传，匆忙之间妄下决定。