2008-5-16 11:10:00
【关 键 字】 预测|城区房价|空间
【报告来源】 证券之星
【报告内容】
据业内人士透露,大信新家园的房价之所以能降这么多,主要原因还是在于大信新家园的地价较便宜。大信新家园二期楼盘的年限仅有58年,比其他楼盘要少将近10年。这意味着大信新家园的土地至少比其他楼盘要早拿10年。
在东区从事房地产策划多年的林总监就告诉记者,地价在某种程度上决定了房价。一般情况下,一个楼盘项目的土地成本,也就是楼面地价占到了房子成本的三分之一多,这不是标准的计算模式,但它却是很多地产项目在计算成本时都必须参考的定律。
中山目前促销的楼盘地价是否跟大信一样较低?如果地价一样低,那意味着城区的楼盘仍有和大信一样大的降价空间。对此,黄民林透露,目前城区新推出的楼盘很多是二期或者三期,这意味着这些楼盘的土地不是在去年地价走高的时候拿的。
“这些土地应该是开发商在2007年春节之前拿的。当时中山城区的地价一般都低于100万元/亩,东区可能较高,但也是将近100万元/亩。这些土地价格要比大信的地价高,但比去年的地价便宜很多。”黄民林说道。
“事实上今年城区很多新推出的楼盘都是在2007年之前拿的地,地价一般低于100万元/亩。但如果按100万元/亩、容积率按2.2折算的话,这些新推出的楼盘楼面地价将近682元/平方米,楼盘成本大致也在2000元/平方米左右。”林总监说道。
林总监表示,虽然中山目前的楼价相比周边其他城市来讲已经很低,但促销楼盘地价较低决定了城区房价仍有较大下调空间。4月份城区的住宅均价是4613元,比其成本价要高出近130.6%,所以房价还是有一定的降价空间。事实上现在很多楼盘降价促销并未到伤筋动骨的地步。
天域置业销售经理谭三元则表示,以前很多房地产开发商喜欢对土地的价值进行重新评估,再根据土地的现有价值对其楼盘进行定价。但现在开发商会更理性地根据当时的拿地价格直接对楼盘定价,其它条件跟大信新家园相似的楼盘未来应该也会跟着降价。
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